Rapport · analyserad 26 okt. 2026
Baltzar von Platens gata 6
Brf Pontonjären 3 · Kungsholmen · 2 rum · 48 m² · våning 4 · avgift 3 503 kr/mån · utgångspris 4 995 000 kr · byggår 1931
Alla sju nyckeltal är godkända eller ograderade: inget är svagt eller kritiskt.
Föreningen →Binfos värderingUtgångspriset 5,00 mkr ligger inom spannet. Ett vanligt bud i området landar runt 5,27 mkr.
Priset →Avgiften framåtFrämst för att föreningen sparar för lite till underhåll. Kan bli mer: kommande underhåll saknar belopp.
Avgiften →1 · Föreningen
Stabil ekonomi, två saker att hålla koll på
Alla sju nyckeltal är godkända eller ograderade: inget är svagt eller kritiskt. Skulden är låg (3 617 kr per kvadratmeter bostadsyta) och räntekänsligheten är 4,2 %. Det som håller tillbaka betyget är att avgiften nyligen höjdes med 22 % för att lokalen står tom. Avgiftsintäkterna är nästan hela föreningens intäkter (99,7 %), och lokalen kan fortfarande bli en kostnad för föreningen. Fonden för yttre underhåll är också liten jämfört med den årliga avsättningen. Underhållsplanen uppdaterades 2025 och inga stora, ofinansierade åtgärder syns, men byte av undercentralen är bara kartlagt och saknar kostnad.
- Att hålla koll på (medelrisk)s. 7
Tom lokal och 22 % avgiftshöjning
Lokalen gav 0 kr i hyra under året, mot 289 180 kr året före. Föreningen höjde därför årsavgifterna med 22 % från 1 maj 2025. Nästan alla intäkter (99,7 %) kommer nu från medlemmarnas avgifter. Hittas ingen hyresgäst får medlemmarna fortsätta bära bortfallet, och ytterligare höjningar kan inte uteslutas. Hyrs lokalen ut kan trycket på avgiften minska.
- Att hålla koll på (medelrisk)s. 6
Byte av undercentral utan kostnadsuppgift
Underhållsplanen nämner kartläggning av undercentralen och en plan för byte, men ingen kostnad eller finansiering anges. Fonden för yttre underhåll är 294 000 kr, och årets avsättning är 288 000 kr. Blir bytet dyrt kan pengarna behöva komma från högre avgifter eller nya lån, vilket du som köper då delar på.
| Nyckeltal | Värde | Bedömning | Jämförelse | Källa |
|---|---|---|---|---|
| Sparande per m² totalytaHur mycket föreningen sparar per kvadratmeter totalyta och år. | 125 kr/m² | Acceptabel | Behov för huset: ca 321 kr/m² | s. 8 |
| Skuldsättning per m² upplåten med bostadsrättHur mycket föreningen har lånat per kvadratmeter bostadsyta. | 3 617 kr/m² | Acceptabel | Riksgenomsnitt: 7 117 kr/m² | s. 8 |
| Skuldsättning per m² totalytaHur mycket föreningen har lånat per kvadratmeter totalyta. | 3 332 kr/m² | Acceptabel | s. 8 | |
| RäntekänslighetVisar hur mycket avgiften skulle behöva höjas om räntan stiger med en procentenhet. | 4,2 % | Acceptabel | Riksgenomsnitt: 10,3 % | s. 8 |
| Årsavgift per m² upplåten med bostadsrättVad du betalar per kvadratmeter och år i avgift. | 861 kr/m² | Acceptabel | Stockholmssnitt: 833 kr/m² | s. 8 |
| Energikostnad per m² totalytaVad föreningen betalar för energi per kvadratmeter och år. | 238 kr/m² | Acceptabel | Riksgenomsnitt: 203 kr/m² | s. 8 |
| Årsavgifternas andel av rörelseintäkternaHur stor del av föreningens intäkter som kommer från medlemmarnas avgifter. | 99,7 % | Ingen bedömning | Lagstadgat nyckeltal som Binfo inte bedömer | s. 8 |
Mer ur årsredovisningen: händelser, vad som ingår i avgiften, antal lägenheter
Väsentliga händelser
- Årsavgifterna höjdes med 22 % från 1 maj 2025 på grund av uteblivna hyresintäkter från lokalen. (s. 7)
- Extra föreningsstämma 2025-03-31 beslutade om stadgeändring för lokaluthyrning. (s. 5)
- Köksstambytet avslutades i mars 2025 och lån om 500 000 kr upptogs i april 2025. (s. 7)
- Ny mäklare för lokalen: avtalet med Nextor avslutades och nytt avtal slöts med Oruz Commercial. (s. 7)
I avgiften
Värme, vatten och tv ingår (s. 14). El ingår inte (s. 8). Bredband framgår inte.
Föreningen
39 lägenheter, 2 lokaler, 49 medlemmar (s. 4, 7).
2 · Priset
Utgångspriset ligger inom spannet
Spannet är Binfos värdering ± 10 %, alltså 4,99–6,10 mkr. Ett vanligt bud för området hamnar inom spannet.
Rimligt prisspann
Binfos värdering ± 10 %, och var utgångspriset och ett vanligt bud hamnar
Priset i annonsen
- Utgångspris
- 4 995 000 krca 104 100 kr/m²
- Vanlig budnivå i områdetUtgångspriset plus 5,4 %, vad bostäder på Kungsholmen brukar gå för över utgångspris
- ca 5 270 000 krca 109 800 kr/m²
Binfos värdering
Binfo värderingsmodell valuation-v3.1
- Vad liknande lägenheter säljs för (Kungsholmen, 112 42)Binfos värderingsmodell, tränad på bostadsrättsförsäljningar i Stockholm januari–augusti 2026 med data från Svensk Mäklarstatistik.
- ca 5 680 000 krca 118 300 kr/m²
- Föreningens ekonomiLågt sparande −130 000 kr · lån som läggs om −4 000 kr
- −134 000 kr
- Binfos värderingMed föreningens ekonomi inräknad
- ca 5 550 000 krca 115 600 kr/m²
- Rimligt prisspannBinfos värdering ± 10 %
- 4 990 000 – 6 100 000 kr104 000 – 127 100 kr/m²
Lägenhetens ungefärliga andel av föreningens lån: ca 173 616 kr (3 617 kr/m² × 48,0 m²). Ingår inte i värderingen.s. 8
Så har vi räknat
Värderingsmodellen
Binfos värderingsmodell (version 3.1) bygger på tidigare försäljningar av bostadsrätter. Här är vad som i stora drag påverkar värderingen och åt vilket håll (det rör sig om samband i försäljningsdata, inte om orsaker):
- Boarea: större yta ger högre pris totalt men lägre pris per kvadratmeter.
- Postnummer och område: priset per kvadratmeter skiljer sig mycket mellan områden.
- Våning: högre våning drar upp priset.
- Balkong: balkong drar upp priset.
- Hiss: saknad hiss drar ner priset.
- Månadsavgift: högre avgift drar ner priset.
- Byggår: påverkar priset, och hur mycket beror på området.
Modellen är tränad på bostadsrättsförsäljningar i Stockholm under perioden januari–augusti 2026, baserade på data från Svensk Mäklarstatistik. Områdesindelningen bygger på data från © OpenStreetMap-bidragsgivare (ODbL), Stockholms stad och GeoNames (CC BY 4.0).
Spannet 4,99–6,10 mkr är Binfos värdering ± 10 %. Det visar hur långt från värderingen ett pris kan ligga och ändå vara rimligt, och är inget statistiskt konfidensintervall.
3 · Avgiften framåt
Räkna med ca 463 kr mer i månaden inom två år
Det mesta beror på att föreningen sparar för lite till underhåll. Hur mycket räntan påverkar ser du längre ner.
Varje procentenhet högre ränta för föreningen motsvarar ungefär 147 kr mer i månaden för den här lägenheten. Stiger räntan tre procentenheter blir avgiften 3 944 kr i månaden, 441 kr mer än i dag.
Det här driver den förväntade avgiften · ca 3 966 kr om två år (+463)
| Drivare | Effekt på din avgift |
|---|---|
| Sparande mot underhållsbehovSparandet är 125 kr/m² mot Binfos mål 321 kr/m² (schablonen 300 kr/m², justerad för byggnadsdelarnas ålder) – ett glapp på 196 kr/m². Vi räknar halva glappet på föreningens totalyta 2 329 m²: 228 242 kr/år. Din andel är 2,37 % (din avgift × 12 ÷ föreningens årsavgifter ≈ 1,78 mkr), alltså ca 450 kr/mån. (s. 8) | +450 kr/mån (Tydlig avgiftshöjning väntas) |
| Lån som ska omsättasLån på 1 180 000 kr hade villkorsändringsdag 28 september 2026 och har troligen redan fått nya villkor som vi inte känner till; de räknas inte. 4 579 091 kr av lånen ska omsättas inom 24 månader. Räntan går från i snitt 2,51 % till 2,65 % (3-månaders statsskuldväxel 2,07 % plus 0,58 procentenheter), vilket höjer föreningens kostnad med cirka 6 510 kr per år. Din andel är 2,37 % (din avgift × 12 ÷ föreningens årsavgifter ≈ 1,78 mkr), alltså ca 13 kr/mån. (s. 18) | +13 kr/mån (Inget tryck på avgiften) |
| Underhåll utan finansieringÅrsredovisningen nämner kommande åtgärder men anger inga belopp, så vi kan inte räkna ut vad de kostar. (s. 5) | Okänt |
| Beslutade höjningar, lokalhyra, energiprojektÅrsredovisningen nämner ingen beslutad eller planerad höjning av årsavgiften som ännu inte gäller. Lokalerna gav inga hyresintäkter under året, så det finns ingen lokalhyra som kan falla bort. Årsredovisningen nämner inga energiprojekt. | 0 kr/mån |
| Förväntad avgift om två år | ca 3 966 kr (+463) |
Energikostnaden ingår redan i dagens avgift och därmed i värderingen. Bara energiprojekt som inte är finansierade räknas in i höjningen.
Husets byggdelar · förklarar underhållsbehovet bakom sparandetTydlig avgiftshöjning väntas
| Byggdel | Senast åtgärdad | Brukar hålla | Läge |
|---|---|---|---|
| Stambyte | 2025 (s. 7) | 40–60 år | Nyligen |
| Tak | Inget nämnt, troligen original (1931) | 20–60 år | Troligen eftersatt |
| Fasad | Inget nämnt, troligen original (1931) | 20–100 år | Ok |
| Fönster | Inget nämnt, troligen original (1931) | 40–60 år | Troligen eftersatt |
| Ventilation | Inget nämnt, troligen original (1931) | 20–100 år | Ok |
| El | Inget nämnt, troligen original (1931) | 45–50 år | Troligen eftersatt |
| Hiss | Inget nämnt, troligen original (1931) | 20–40 år | Troligen eftersatt |
Livslängder enligt FAR 2025 och SIB M84:10. Byggdelarna flyttar målet inom 250–350 kr/m² (schablon 300).
- Indikerat underhållsbehovVad föreningen borde spara per år för husets byggdelar, spann 250–350 kr/m²
- ca 321 kr/m² per år
- Föreningen sparar i dagAvsättning enligt årsredovisningen, s. 8
- 125 kr/m² per år
- Sparar för liteSkillnaden mellan behovet och det föreningen sparar i dag
- ca 196 kr/m² per år
- Så blir det din avgift196 kr/m² × 50 % (så stor del av överskottet räknar vi med) × 2 329 m² totalyta × din andel av avgifterna 2,37 % ÷ 12 månader
- ca +450 kr/mån
Föreningens lån · förklarar raden om lån som läggs om
| Förfaller | Belopp | Ränta i årsredovisningen | Läge |
|---|---|---|---|
| 28 september 2026 | 1 180 000 kr | 4,49 % | Redan omsatt, ny ränta okänd |
| 28 november 2026 | 683 080 kr | 2,51 % | Ca 2,65 % väntas |
| 28 december 2026 | 970 000 kr | 2,43 % | Ca 2,65 % väntas |
| Rörlig ränta | 2 926 011 kr | 2,53 % | Ca 2,65 % väntas |
Ny ränta 2,65 % = 3-månaders statsskuldväxel 2,07 % (2026-10-23) + marginal 0,58 %. Lånen enligt årsredovisningen, s. 18.
- Lån som omsätts inom horisonten: 4 579 091 kr
- Nuvarande ränta: 2,51 %
- Antagen ny ränta: 2,65 % = 3-månaders statsskuldväxel 2,07 % (2026-10-23) + föreningens marginal 0,58 %
- Förväntad förändring i föreningens årliga räntekostnaderOm lånen som förfaller inom två år får ca 2,65 %. Ett lån är redan omsatt till okänd ränta.
- ca +6 510 kr per år
- Din andelDet här är raden ”Lån som ska omsättas” i den förväntade avgiften
- ca +13 kr/mån
4 · Inför visningen
Fem frågor till mäklaren och styrelsen
Svaren avgör om betyget och avgiftsprognosen håller. Bocka av frågorna när du har fått svar.
Varför: Lokalen gav 0 kr i hyra och avgiften höjdes med 22 % för att täcka bortfallet.
Bra svar: ett signerat avtal med en hyra som täcker bortfallet.
Varningssignal: att uthyrningen fortfarande bara är på planeringsstadiet.
Varför: Avgiften höjdes med 22 % från 1 maj 2025 och intäkterna bärs nästan helt av avgifterna.
Bra svar: budgeten går ihop utan fler höjningar även om lokalen förblir tom.
Varningssignal: att styrelsen räknar med fler höjningar om lokalen inte hyrs ut.
Varför: Underhållsplanen nämner byte av undercentral utan kostnad, och underhållsfonden är 294 000 kr.
Bra svar: en kalkyl finns och täcks av fonden och avsättningarna.
Varningssignal: att kostnaden är okänd eller att lån eller avgiftshöjning redan är förutsatt.
Varför: Fonden är nu 294 000 kr medan årets avsättning är 288 000 kr, och köksstambytet avslutades under året.
Bra svar: fonden användes till det avslutade stambytet enligt plan.
Varningssignal: att en del gått till löpande kostnader.
Varför: Balkongerna är markerade som medlemsfinansierade med planerad byggstart i januari 2026.
Bra svar: varje beställande medlem står för hela kostnaden och föreningen har inga åtaganden.
Varningssignal: att föreningen går i borgen eller förskotterar pengar.
Källor och metod
Uppgifterna om föreningen kommer från årsredovisningen för 2025, med sidhänvisning vid varje siffra. Hur vi har räknat förklaras under respektive avsnitt ovan.
- Värdering: Binfos värderingsmodell (version 3.1), tränad på bostadsrättsförsäljningar i Stockholm januari–augusti 2026, med data från Svensk Mäklarstatistik.
- Byggdelarnas livslängd: FAR 2025 och SIB M84:10.
- Antagen ny ränta för föreningens lån: 3-månaders statsskuldväxel 23 okt. 2026 plus föreningens marginal.
- Områdesindelning: © OpenStreetMap-bidragsgivare (ODbL), Stockholms stad och GeoNames (CC BY 4.0).
Har du råd med just den här?
Bolånekalkylen tar med pris, avgift och föreningens räntekänslighet från rapporten.
Rapporten är beslutsstöd, inte råd. Siffrorna kommer från föreningens årsredovisning för 2025 och kan innehålla tolkningsfel. Hittar du ett fel? Säg till.